Notamment car le marché de l’immobilier mauricien s’ouvre de plus en plus à l’international, on constate qu’une nette tendance depuis quelques années s’oriente vers l’achat sur plan ou la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si culturellement la VEFA, issu du droit français, est un contrat facilement accepté par les acquéreurs français, il l’est beaucoup moins des sud-africains qui s’orientent traditionnellement sur l’acquisition de biens construits.
La VEFA se définit comme un contrat communément utilisé dans la vente d’immobilier à construire. La grande particularité de cette méthode de vente est le fait que lors de sa signature, dans la majorité des cas, la construction n’a pas été démarrée.
Comment fonctionne la VEFA ?
La VEFA permet à l’acquéreur d’acheter un bien immobilier à Maurice selon le décaissement de paiements échelonnés. Les futurs propriétaires ont alors la possibilité de contribuer à la conception du plan de leur future résidence, notamment de l’aménagement intérieur du bien. Le modèle de la VEFA est issu du Code Civil français qui a inspiré une bonne partie du cadre légal en vigueur à Maurice du fait de son passé colonial. La VEFA devra être formalisée par un contrat : le contrat de Vente en État Futur d’Achèvement. C’est un contrat qui protège clairement l’acquéreur car la VEFA impose au constructeur de souscrire à une GFA pour Garantie Financière d’Achèvement. L’acquéreur n’a donc qu’à débourser une petite partie du montant total de l’acquisition lors de la signature du contrat de réservation. Ensuite, lorsque que le promoteur sera parvenu à vendre un minimum de 70% des unités disponibles dans son projet, il pourra souscrire à une GFA auprès d’un organisme financier. Ce dernier assurera, peu importe la situation économique du promoteur, le financement de la construction selon les termes préalablement établis dans le contrat de vente pour vous en assurer la livraison en bonne et due forme.
L’introduction de la VEFA à Maurice a créé une mini-révolution dans le marché immobilier Mauricien en générant un climat de confiance nécessaire à l’ouverture du marché à une clientèle internationale. Cette garantie et cette protection protège beaucoup plus l’acquéreur tout en minimisant ses risques. L’acquéreur n’a pas à débourser la totalité de la somme avant le début des travaux et il n’a à payer que « par tranche » selon la progression logique de la construction. C’est une sécurité qui a révolutionné les conditions d’achats immobiliers à Maurice et a ainsi nettement assainit le marché.
Que dit la loi ?
Selon l’article 1601-3 du Code Civil, « la Vente en l’État Futur d’Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des construction existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Dans le cas d’une VEFA, et c’est une garantie supplémentaire pour l’acquéreur : le promoteur doit impérativement souscrire et obtenir une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) qui donne donc l’assurance à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement et donc la livraison du bien immobilier acheté sera garantie.
La GFA peut s’appliquer selon deux modes distincts : intrinsèque où c’est directement le promoteur qui garantit l’achèvement du programme immobilier en immobilisant les fonds nécessaires à sa finalisation et le mode extrinsèque auquel cas, c’est un garant externe, par exemple un organisme financier comme une banque, qui assure cette garantie. Dans la majorité des cas, c’est le mode extrinsèque qui est privilégié par le promoteur.
Le contrat de vente selon la VEFA
Toujours avec comme principal objectif de préserver et protéger les intérêts de l’acquéreur, la Vente en l’État Futur d’Achèvement se déroule en deux étapes. Ce deux étapes sont chacune verrouillées par un contrat :
Le Contrat de Réservation Préliminaire (CRP)
Il s’agit d’un premier contrat que le futur acquéreur signe avec le promoteur. Il contient plusieurs mentions obligatoires et permet de réserver le bien immobilier d’un futur projet immobilier. À sa signature, un acompte est exigé de la part de l’acquéreur ; cet acompte représente le dépôt de garantie qui sera versé sur un compte séquestre et sécurisé chez un notaire. Quand le promoteur atteint 70% de signature de CRP, son projet est alors suffisamment crédible pour qu’il puisse accéder à un GFA qui permet d’enclencher la phase suivante et le début réel des travaux.
Le contrat définitif de vente
Le contrat définitif de vente représente le titre de propriété. Il énonce les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Envoyé un mois avant la date prévue de la signature, le contrat de vente devra inclure la description précise et définitive (appelée notice descriptive) du bien immobilier en question. Le délai d’un mois est essentiel pour une étude minutieuse du contenu vu qu’il serait impossible de changer d’avis postérieurement. En plus de la notice descriptive, sont attachés au contrat définitif de vente : les plans de l’appartement, les plans de la résidence, le détail des finitions et de l’électroménager inclus à la livraison du bien ainsi que la date de livraison du bien. Ce contrat entérine les engagements du promoteur quant au produit fini qui sera conformément livré en fin de construction.
Échelonnement des paiements
Le prix de vente définitif du bien est alors indiqué sur l’acte de vente. Il est alors payable par tranches selon une répartition dont vous retrouverez un détail informatif ici :
• A la signature du contrat de vente : 25%
• A l’achèvement des travaux de fondation : 10%
• A l’achèvement de la toiture : 35%
• A l’achèvement des travaux : 25%
• A la livraison : 5 %
La VEFA, une véritable sécurité pour l’acquéreur
Ce contrat régit la vente de la plupart des nouveaux projets immobiliers PDS, RES, SMART CITY et G+2 qui sont développés et accessibles à l’achat aux acquéreurs étrangers à Maurice.
Le Gouvernement a souhaité l’introduction de ce contrat pour créer les conditions de la confiance les plus propices et sécurisantes pour les acquéreurs internationaux, d’Afrique du Sud et de France par exemple, pour leur permettre d’acheter « sur plan » avec un maximum de garantie et de protection.
Pour tout renseignement sur la VEFA et sur les projets immobiliers disponibles actuellement à l’achat, n’hésitez pas à contacter notre Property Consultant Léa sur le (+230) 5943 22 23.
Découvrez un des projets de HORIZON Properties disponible en VEFA: The WaterClub.